TIWOS MOET HUREN MATIGEN

22 december 2024

Beste Tiwos- huurders en anderen,

**Het zit erop*. De campagne om wooncorporatie Tiwos te bewegen om voor 2025 de huren te laten matigen, eindigt voor wat betreft mijn inspanningen.
Gezondheidsredenen (vocal cord dysfunction) maken dit onmogelijk. Niet getreurd, anderen zullen ongetwijfeld op een eigen wijze het matigen van huren in de sociale woon sector onder de aandacht blijven brengen, ook binnen Tiwos.
Één van die partijen is De Woonbond. Deze zal blijven strijden om corporaties op dat vlak verder te beïnvloeden en bij te sturen.
Het was me een waar genoegen om op een vasthoudende, creatieve wijze strijd te voeren tegen te forse huurverhogingen, zoals in het afgelopen jaar.
Tiwos èn de Huurders Belangen Organisatie bij Tiwos zijn, ondanks hun uiting dat ze e.e.a. als storend hebben ervaren, in de afgelopen 7 maanden geprikkeld om:
• hun “huiswerk” m.b.t. het vaststellen van een huurverhoging te verbeteren
• transparanter te opereren naar de 7.000 huurders
• hun besluiten te voorzien van verbeterde, onderbouwde argumentatie en niet te volstaan met allerlei algemeenheden, die tot op heden vaak “voor zoete koek werden geslikt”
• meer alternatieven te betrekken bij hun besluitvorming
Of alle inspanningen zullen leiden tot een gematigder huurbeleid zal de tijd leren.

Ik bedank eenieder en vooral de 300 petitie ondertekenaars voor hun support en wens u en de uwen prettige feestdagen en een goed 2025, met gematigde huren!

Berrie Mutsaers.**

* Het is nu aan Tiwos en de HBO om in het voorjaar van 2025 te komen tot een afgewogen en gedragen huurbesluit en hun verantwoording daarover in een huurdersvergadering waar alle 7.000 huurders voor worden uitgenodigd.

Wooncorporatie Tiwos te Tilburg heeft afgelopen juli de huren fors verhoogd. Dit had niet gehoeven. Alternatieven, aangereikt door huurders zelf, werden afgewezen. Vragen van huurders werden niet beantwoord, grote groepen huurders werden niet uitgenodigd voor een bijeenkomst waar Tiwos uitleg gaf. En Tiwos neemt af en toe "een loopje" met de feiten, informeert eenzijdig. Loze beweringen? Geenszins!

Huurders willen voor 2025 matiging van huren. U vindt daarom ook een link naar een petitie, die u, zo gewenst, anoniem kunt ondertekenen. Doet u mee?

Neem een kijkje op het tabblad "Aanbevelingsbrief" op deze website met daar vele voorstellen.

Tiwos wil niet inhoudelijk op de gedane voorstellen en suggesties ingaan (11 november). Ook niet nu reeds 300 huurders onze acties steunen.

U kunt zelf uw conclusie daaruit trekken.

Om onze boodschap kracht bij te zetten is een stichting in voorbereiding. De stichting zal na oprichting o.a. campagne gaan voeren. We hebben reeds enige donoren maar stellen een kleine bijdrage van u zeer op prijs.

U kunt deze overmaken op rekeningnummer

NL 12 INGB 0681 7404 42 t.a.v. EAM Mutsaers

Met uw bijdrage, hoe klein ook, wordt u meteen lid van deze stichting.

Ook kunt u hier een raamposter downloaden. Variant 1 en/of variant 2 en/of variant 3.

(zie ook interview Omroep Tilburg, 24 oktober 2024)

Dankwoord

We bedanken iedereen die op een of andere wijze hebben bijgedragen tot deze website, met name:

* Woonbond Nederland
* Koepel Aedes
* Ministerie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
* Corporatie Alwel en haar huurders belangen organisaties
* De Nieuwe Wind
* Stedelijk Bewoners Overleg
* Huurders van Tiwos
* Gemeente Tilburg

Zij verstrekten ons informatie, inzichten, foto's enzovoorts via o.a. hun websites en woordvoerders en beleidmedewerkers. Staat u hier niet bij, meldt het ons!

Wist u dat:

1. In het artikel van het Brabants Dagblad van 29 augustus zegt Tiwos dat de maximale verhoging van 5,8% geldt voor de helft van haar huurders (3.500) maar uit hun presentatie op de informatiebijeenkomst blijkt dat bij 70% (4.934) van de huurders het geval te zijn!

2. In het zelfde artikel zegt Tiwos dat er geen ruimte is voor temporisering van nieuwbouw en verduurzaming. Navraag bij de Woonbond, Aedes en het Ministerie van Volkhuisvesting en Ruimtelijke Ordening leert, dat er wel degelijk ruimte voor is. Door deze 3 partijen is een kader afgesproken en daarbinnen kunnen wooncorporaties maatwerk afspreken met hun huurders belangen organisaties. Dus ook Tiwos! In Tilburg gaat dit via jaarlijkse Prestatieafspraken binnen het Convenant Wonen voor 5 jaar.

3. Dat ook voor de huuraanpassing per 1 juli een kader bestond, waarbinnen alle ruimte was om ook hier huren te matigen + goede plannen te ontwikkelen.

4. Zo'n 6.000 huurders niet werden uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst betreffende de huurstijging. Er waren minder dan 50 huurders aanwezig. Dat hadden er ruim 300 kunnen zijn.

5. Dat Tiwos stelt, dat de huurstijging onder de gemiddelde loonstijging ligt. Dat ligt genuanceerder. Vele Tilburgers werken in de logistiek, transport en detailhandel. Navraag bij het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) en
Branche-organisaties leert, dat loonstijgingen daar helemaal niet zo hoog zijn geweest. Dat geldt ook voor een aantal specifieke uitkeringen.

6. Tiwos heeft afgelopen juli ook servicekosten verhoogd bij diverse huurders. We begrijpen dat met uw bijdrage Tiwos kostendekkend moeten kunnen werken. Tiwos heeft wel de plicht om deze servicekosten inzichtelijk te maken en daarbij specifiek aan te geven waardoor de stijging komt. Er staat algemene info op de website van Tiwos. Maar huurders wachten nog steeds op concrete uitleg in hun specifieke situatie

7. Tiwos weigert haar verduurzamingsplannen (en de consequenties voor de huurverhoging) openbaar te maken.

Kortweg, er wordt door Tiwos wat "creatief" en "selectief" met feiten en informatieverstrekking omgegaan. Zie diverse plaatjes op deze website.

Diverse links en verdere informatie via een download

De volgende links en downloads:

A1. Verslag huurdersbijeenkomst Tiwos van 7 mei 2024

A2. Presentatie (volledig) bij dit verslag

A3. Reactie Tiwos 2 sept. 2024, daarin meldt Tiwos zaken te hebben doorgerekend op hun effecten, samen met de HBO. Dit is helaas voor ons niet toetsbaar. We dagen beiden uit om voor 2025 doorrekeningen onafhankelijk te laten toetsen, door bijvoorbeeld economen van een universiteit.

A4. Advies H.B.O. Tiwos. Het advies vinden we, alle inspanningen ten spijt, kwalitatief "onder de maat".

B1. Nationale Prestatie Afspraken

C1. Huurvoorstel wooncorporatie Alwel en de reactie van de huurders belangen organisatie. Veel openheid van zaken, vanaf het 1e huurvoorstel, de reactie en advies en het definitieve huurbesluit. Tiwos kan daar veel van leren, sowieso qua informatieverstrekking

C2. Visitatierapport Dudok Wonen waar een "benchmark" (vergelijking met anderen) wordt gemaakt.

D1. Convenant Wonen 2020-2024 Tilburg

D2 . Prestatieafspraken 2024; de Tilburgse afspraken

D3. De recenste gegevens en prognoses tot 2030 over o.a. de woningbehoeftes in Tilburg en omstreken (Update toekomstverkenning Hart van Brabant 11 maart 2024)

D4. Jaarverslagen Woning in Zicht. Wooncorporaties schermen met de lange inschrijftijd van circa 9 jaar. Maar van de 115.000 inschrijvers zijn er maar 22.000 echt actief op zoek naar een woning en de gemiddelde zoektijd in Tilburg is 1,8 jaar! We worden wederom niet op een faire wijze geinformeerd. Zie ook artikel in het Brabants Dagblad.

E1 Woonlasten in de EU. De woonlasten liggen in Nederland fors hoger dan gemiddeld in de EU Dat moet te denken geven. Ook zijn jongeren minder thuiswonend dan gemiddeld. Bron CBS

"Onderstaand een aantal vragen aan Tiwos n.a.v. de huuraanpassing van 1 juli. Op 7 mei kunnen er nog nieuwe vragen (ook n.a.v. de antwoorden) "opborrelen".

1) Tiwos hanteert 1 juli als datum voor een huuraanpassing. Mag dat ook later, bijvoorbeeld per 1 augustus of 1 september? Graag toelichten.

2) Tiwos heeft de begroting voor 2024 voorgelegd aan de Raad van Commissarissen en de HBO. Wat stond er in deze begroting t.a.v. de huuraanpassing?Hoe heeft de Raad van Commissarissen deze begroting beoordeeld? Hoe heeft de HBO deze beoordeeld. Is er een voorbehoud/opmerking gemaakt door de HBO t.a.v. de daarin verwerkte huuraanpassing? Graag e.e.a. toelichten.

3) De woningnood in Tilburg steekt gunstig af t.o.v. de rest van Nederland en ook t.o.v. vergelijkbare gemeenten als Breda, Eindhoven en Den Bosch (Atlas Research 2022). Is door Tiwos in de gesprekken met de HBO over de huuraanpassing ingebracht om het aantal nieuwbouwwoningen te matigen om tot een mildere huuraanpassing te komen? Graag toelichten.

4) Op 8 maart en ook via het magazine van maart, meldt Tiwos de uitkomsten van het huurdersonderzoek. "Tiwos gebruikt de uitkomsten van het onderzoek bij het maken van toekomstige keuzes", wordt meegedeeld. 40% van de huurders is niet bereid om mee te betalen voor nieuwbouw. Slechts 35% ziet verduurzaming als 1e prioriteit. Bij een huuraanpassing moeten ook keuzes worden gemaakt. Het draagvlak voor nieuwbouw en verduurzaming lijkt mager. In hoeverre zijn deze uitkomsten meegenomen in het overleg met de HBO? Graag toelichten.

5) Op 19 april laat Tiwos weten dat het te laat is om met een 5-tal scenario's, qua huuraanpassing en te realiseren doelen, te kunnen werken. De huuraanpassingsbrieven waren reeds verzonden. Blijft het feit staan dat zulke scenario's een prima input kunnen zijn voor Tiwos én de HBO om uiteindelijk te komen tot een door beiden gedragen huuraanpassing. Waarom is dit niet alsnog overwogen? Graag toelichten.

6) In het Tiwos magazine van maart doet de bestuurder van Tiwos de uitspraak: "Voor de komende periode zijn we benieuwd wat jij belangrijk vindt. Zitten we op de goede weg of moeten we andere afslagen nemen. Fijn als je van je laat horen!"

Uit het huurdersonderzoek komen een aantal statements.

Ook uit mijn reactie en voorstel van 19 april betreffende de huuraanpassing, komen een aantal statements maar ook mogelijkheden tot aanpassing/gewijzigde afslagen. Graag toelichten in hoeverre deze zijn meegenomen in het overleg met de HBO en wat daarbij bespreekbaar is geweest."

AL DEZE VRAGEN WERDEN NIET DOOR TIWOS BEANTWOORD.

1e reactie van huurder

19 april 2024

"Tiwos heeft een aantal ambities en daarbij afgeleide doelstellingen.

Deze kosten allemaal veel geld. Geld dat onder andere opgebracht moet worden door huuropbrengsten inclusief hun jaarlijkse aanpassingen.

De gereedschapskist waarmee Tiwos werkt, heeft vele instrumenten en vele knoppen waaraan gedraaid kan worden.

Een aantal belangrijke knoppen waaraan gedraaid kan worden zijn:

- het aantal nieuwbouwwoningen dat men beoogt

- het tempo waarmee groot onderhoud op woningen wordt doorgevoerd

- het tempo waarmee woningen verduurzaamd worden

Deze 3 knoppen bepalen voor een groot deel wat het investeringsniveau moet worden en hoe de diverse kostenplaatjes er uit zien, en daarmee ook hoe hoog de huuropbrengsten moeten zijn (inclusief de jaarlijkse huuraanpassingen) om een en ander te kunnen realiseren.

Het betekent nogal wat om bij voorbeeld 500 nieuwbouwwoningen te realiseren. Men kan ook een keuze maken om dit 400 of 300 te laten worden.

Ook het tempo van groot onderhoud/verduurzaming heeft veel impact. De huidige doelstelling bijvoorbeeld met 10 of 20% te verlagen, heeft financieel andere consequenties, zo ook voor de huuraanpassingen.

Aan Tiwos heb ik gevraagd om bijvoorbeeld een 5-tal scenario's uit te werken, Welke doelen kunnen worden bereikt, indien de huren met 1, respectievelijk 2, 3, 4, 5% worden aangepast.

Wat betekent elk van deze scenario's voor de huurders, het aantal nieuwbouwprojecten, het aantal groot onderhoud, de verduurzamingsopdracht et cetera.

Volgens Tiwos is het nu te laat om met dit type scenario's te gaan werken.

Los van alle procedurele zaken om een en ander rond te krijgen voor 1 juli, is het nooit te laat om tot nieuwe en/of andere inzichten te komen en om andere, dan wel gewijzigde keuzes te maken.

Bij aangepaste doelstellingen draagt Tiwos nog steeds bij aan het oplossen van de woningnood, de verduurzaming van haar woningbestand et cetera.

Het is dus niet zo, dat Tiwos haar maatschappelijke rol daarbij verwaarloost, maar een wat minder ambitieus plan uitvoert.

Tiwos hoeft niet het "beste jongetje/meisje van de klas" te zijn, om binnen Tilburg als serieuze, professionele partij te worden gezien.

Solidariteit, bijvoorbeeld met woningzoekenden, mag best gevraagd worden van de huidige huurders. De vraag daarbij is wel tegen welke prijs (huuraanpassing) dat gebeurt.

De Minister stelt jaarlijks vast hoeveel een huuraanpassing maximaal mag zijn in de sociale sector. Dit betekent niet dat een wooncorporatie dit maximum dan ook moet vragen. Een lagere aanpassing kan best acceptabel zijn waarbij de coorporatie goed uit de voeten kan.

Tiwos vraagt aan haar huurders wèl het maximum en vergoeilijkt dat deels door te stellen dat dit gecompenseerd wordt door een hogere huurtoeslag. Maar die betalen we met zijn allen ook via de belastingen. Dat klinkt dus als een sigaar uit eigen doos!

Ook zegt Tiwos dat de huren procentueel minder omhoog gaan dan de gemiddelde loonstijging. Dit is geen juiste voorstelling van zaken. Het ligt er maar net aan in welke branche je werkt en hoe hoog je loonstijging was. Ook geldt dit niet bij uitkeringen en AOW. Die stijgen minder dan dat de huren worden verhoogd.

Al met al vind ik dat Tiwos dit jaar de huurders "overvraagd". Ook maakt Tiwos onvoldoende duidelijk wat de effecten op de huurstijging zouden zijn indien de ambities en doelen een tandje lager worden bijgesteld.

In het bewonersblad van Tiwos van maart 2024 doet de bestuurder van Tiwos een oproep: "zitten we op de goede weg (met de koers voor 2020-2025) of moeten we andere afslagen nemen. Fijn als je van je laat horen!"

Bij deze! De ambities zijn te hoog tegen een te hoge prijs voor huurders!

Ik vind dan ook dat Tiwos terug moet naar de overlegtafel met de HBO en het huidige huuraanpassingsbesluit moet intrekken"

OP DEZE 1E REACTIE WERD DOOR TIWOS NIET GEREAGEERD.

Enkele "weetjes"

1. Tiwos doet elk jaar in juli een "Bod" aan de gemeente met daarin haar voornemens voor het aantal nieuw te bouwen woningen en te verduurzamen woningen. Dan al zijn de contouren bekend wat dat aan investeringen gaat kosten en wat dat betekent voor de eerstvolgende huurverhoging.
Dit gebeurt via het Stedelijk Bewoners Overleg, waar de gemeente, de Tilburgse wooncorporaties en de Huurders Belangen Organisaties (HBO) aan tafel zitten.
De HBO's moeten dan al hun verlanglijstjes klaar hebben en niet wachten tot in maart het jaar daarop. Dat is te laat en dan is er niets meer mogelijk. Het gaat hierbij over jaarlijkse Prestatieafspraken. Dit najaar wordt ook begonnen met de voorbereiding voor het Convenant Wonen 2025-2030, de Tilburgse variant van landelijke raamafspraken..

2. Elke nieuwbouwwoning draagt bij aan de oplossing van de wachtlijsten. Dus als Tiwos geen 100 nieuwe woningen per jaar laat bouwen, maar 80, dan worden wachtlijsten nog steeds fors verkort. Maar de huurverhoging kan dan wel milder uitpakken.

3. Elke verduurzaamde woning draagt bij aan de doelen die we met elkaar hebben, milieubewust te opereren. Maar een iets lager tempo en wat gelijkmatiger uitsmeren over meerdere jaren maakt het mogelijk ook hier de huurverhoging te matigen. Dat kan en mag binnen de "raamafspraken". Voor energielabels E, F en G is er tijd tot en met 2028; voor labels C en D tot 2050.

4. Tiwos geeft als "vergoeilijking" voor de huurverhoging dat de huursubsidies zijn gestegen. Dat klopt! Maar dat betalen we zelf via de belastingen. Een sigaar uit eigen doos!
Je krijgt als huurder dus mogelijk een huurverhoging van 5,8% + je betaalt extra via de belasting voor de hogere huursubsidie. Solidariteit is goed maar kent zijn grenzen.

5. Tiwos heeft de afgelopen jaren ook wel maatregelen genomen die de huren minder lieten stijgen. Dat was meestal wettelijk bepaald. Tiwos heeft "streefhuren" verlaagt bij bepaalde energielabels. Zolang je als huurder daaronder zit, kost deze maatregel Tiwos geen cent! Het lijkt dus op symboolpolitiek. Een oproep aan Tiwos om uit te leggen wat deze maatregel ècht kost!

6. Ruim 500 huurders van Tiwos hebben een hoger inkomen en betalen ook inkomensafhankelijke huurstijging. We gunnen iedereen een ruim inkomen en een goed huis. Maar er zijn in Tilburg duizenden wachtenden/inschrijvers met een laag inkomen die graag een sociale huurwoning wensen.
Mensen met een hoog inkomen zouden kunnen doorstromen door te gaan huren in de vrije sector of een woning gaan kopen.
Tiwos stimuleert dit niet met regelingen. Je zou bijvoorbeeld de verhuiskosten (deels) kunnen vergoeden.
Het wachtlijstenprobleem en de lange inschrijfduur op dit moment voor nieuwkomers zouden aanzienlijk verkort kunnen worden; mogelijk nog meer dan met nieuwbouw.

7. Elke wooncorporatie heeft (goede) ambities en verlanglijstjes. Dat hebben Huurders Belangen Organisaties ook. Dus is het zaak om met elkaar te overleggen, mogelijkheden door te rekenen op hun effecten en goed te luisteren naar elkaars argumenten.
Overleggen en afspraken maken is een kwestie van geven en nemen, elkaar af en toe ook wat gunnen.
Tiwos, maar ook andere corporaties, lijkt haar eigen verlanglijstje er "door te drukken". We noemden dat eerder al "monopolistisch gedrag". En dat is niet goed voor toekomstige verhoudingen tussen huurders en verhuurders.

Al deze 7 punten zijn de redenen en motivatie voor ons om deze website te starten evenals de petitie.
Als u onze zienswijze deelt, teken dan deze petitie!

Hebben we alleen maar kritiek? Nee. Ook begrip. Wooncorporaties zijn door achtereenvolgende Kabinetten geplaagd met o.a. dure verhuurdersheffingen. Hierdoor is het aandeel sociale huurwoningen in Nederland fors gedaald terwijl juist de behoefte daarin is gestegen.