Relatie Tiwos & H.B.O.

Elke ondernemer, of die nu zzp'r is, eenmanszaak, middelgroot of zeer groot (Unilever) maakt een ondernemingsplan. Dat kan heel kleinschalig zijn en intuïtief of zeer uitgebreid (zie plaatje).

Een wooncorporatie is een bijzondere onderneming  (stichting) met eigen karakteristieken. Een ondernemingsplan start met een visie met wat voor onderneming ze wil zijn, haar bestaansrecht en haar globale doelen. Dat wordt verder uitgewerkt in een bepaald beleid op allerlei terreinen met daarbij subdoelen. En dat vertaalt zich uiteindelijk in operationele plannen voor de uitvoering.

Tiwos doorloopt ook telkens zo'n strategische beleidscyclus. Ze heeft daarbij een visie en beleid op wonen voor groepen huurders met een lager inkomen. Een doel is om mensen te kunnen voorzien van een goede, duurzame woning die betaalbaar is voor haar huurders. Verder heeft ze o.a. beleid op het gebied van leefbaarheid; een fijne woonomgeving voor haar huurders.

Op veel van deze beleidsterreinen heeft een Huurders Belangen Organisatie een vorm van medezeggenschap, geregeld in de Overlegwet tussen verhuurders en huurders.

Een voorbeeld is het beleid van betaalbaarheid / beleid van beschikbaarheid

De H.B.O. van Tiwos kan bijvoorbeeld afspreken dat:

1a. Huren betaalbaar moeten zijn voor de lagere inkomens. Mogelijk koppelt ze dat dan aan een meetlat, bijvoorbeeld die van het Nibud (de huurquote) met richtlijnen over het deel van een inkomen dat maximaal besteed mag worden aan woonkosten.

1b. Tiwos draagt zorg voor voldoende aanbod sociale huurwoningen. Dit aanbod is sterk afhankelijk van diverse factoren; prognose bevolking/huishoudens, doorstroming, wensen van zittende en toekomstige huurders.

1c. Een volledige match tussen vraag en aanbod is derhalve niet realistisch. Wel kan daarbij mogelijk een doelstelling worden geformuleerd in de vorm van de wachttijd voor een woning. Een wachttijd van 9 jaar (momenteel op "papier") is onacceptabel; de praktische wachttijd van 1,8 jaar (zie elders op deze website) is dat bijvoorbeeld wel. 

1d. Indien de wachttijd zich enkele tijd boven 2 jaar begeeft is het etiket "woningnood" van toepassing en pleegt Tiwos extra investeringen in nieuwbouw.

2. Alle investeringen die Tiwos doet, nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid worden in beginsel betaald en gefinancierd uit de bestaande huuropbrengsten. Er wordt daarbij geen beroep gedaan op de huurders om extra bij te dragen via een huurverhoging aan alle plannen.

3. In bijzondere omstandigheden kan een beroep worden gedaan op een extra bijdrage van huurders. Die bijzondere omstandigheden kunnen bijvoorbeeld zijn woningnood, extreem stijgende (bouw-)kosten, extra verduurzamingseisen vanuit de Overheid.

4. Indien deze bijzondere omstandigheden zich voordoen, overlegt Tiwos alle onderbouwde, toetsbare informatie aan de H.B.O., bespreekt mogelijke scenario's daarbij inclusief de mogelijkheden van temporisering van allerlei plannen.

5. Tiwos en de H.B.O. maken gezamenlijke keuzes waarbij een goed evenwicht ontstaat tussen de plannen en het extra beroep op haar huurders in de vorm van een huuraanpassing.

6. De gemiddelde huuraanpassing blijft binnen het door de minister voorgeschreven maximum en wordt uitgesmeerd over haar huurders in overleg met de H.B.O. en met inachtneming van ministeriele randvoorwaarden.

7. Daar, waar de huuraanpassing op individueel huurdersnivo de huurquote (Nibud) overstijgt, biedt Tiwos maatwerk aan. 

Een H.B.O. heeft allerlei mogelijkheden en momenten in de tijd om de hierbovenstaande 5 punten met een corporatie af te spreken. Zo ook binnen Tiwos. Voor een deel gebeurt dat tussen Tiwos en de H.B.O. en voor een deel in het S.B.O. op gemeenteljk nivo via o.a. Prestatieafspraken.

Het is zaak om in een zo vroeg mogelijk stadium mee te praten over dit type beleid. Niet alleen via het adviesrecht dat een H.B.O. heeft, maar al veel eerder. Beïnvloeding van beleid kan op vele manieren en op veel momenten. Via een lobby, m.b.v. huurdersbijeenkomsten, via uitingen op sociale media. Legio mogelijkheden.

Overleg over dit soort zaken met de corporatie kan veelal in een goede sfeer verlopen. Maar indien nodig kan en mag dat ook met behulp van legitieme pressie, overigens vanuit beide kanten. Zaken doen en prettig overleggen sluiten elkaar niet uit!

Bij de huurverhoging van afgelopen juli zijn diverse zaken niet goed verlopen. Op andere pagina's van deze website kunt u er van alles over lezen. Dat moet en kan anders en beter voor 2025; zowel van de kant van Tiwos als van de kant van de H.B.O. Op de website pagina Conclusies & Aanbevelingen staan suggesties daartoe.

Wij, als bezorgde huurders, hebben veel respect voor mensen die lid zijn van een H.B.O. om onze belangen te behartigen en te bewaken. We verwachten wel een bepaalde inzet, een aantal basisvaardigheden en kennis van zaken om dit werk te kunnen doen, transparantie over wat ze onderneemt enzovoorts. We weten ook dat Tiwos een ruim budget toekent aan de H.B.O. voor cursussen, ondersteuning en zo meer. Wat overigens Tiwos niet ontslaat van het feit om ook zelf bij te dragen tot het zo optimaal mogelijk functioneren van de H.B.O. Een goede gesprekspartner is immers zeer waardevol bij alle besluitvorming!